广州部分二手盘源议价空间达8%-10% 风向标珠江新城成交有所回暖

在一手楼市明显成色不足的当下，7-8月份广州二手楼市开始出现业主叫价松动的情况。部分业主一改前期强硬态度，出现8%-10%的议价空间，市面上优质笋盘时有出现。有受访行业人士表示，这对于刚需型和置换型业主来说，眼下不失为“上车”的较好时机。

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7月二手房成交环比降幅收窄，珠江新城交投氛围好转

广州市房地产中介协会发布的数据显示，2023年7月，广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）宗数和面积分别为8096宗和81.12万平方米，环比小幅下降2.36%和2.81%，同比增长8.80%和13.04%。

值得注意的是，尽管一二手房市场整体交易走势一致，同样自今年3月份成交激增过后面临着“先扬后抑”的境遇，但下降幅度不尽相同。在一手住宅市场，7月广州新房网签5188宗，环比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。而二手住宅的环比下降幅度则呈现递减趋势，4-7月广州市二手住宅网签宗数环比下降幅度分别为18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。

随着近期多项利好消息频出，楼市成交随之改善。作为二手房市场风向标的珠江新城，片区内的明星楼盘看房量明显增多。例如，保利心语花园、中海花城湾、嘉裕公馆等楼盘近30天的带看量均超过400人次。

记者根据多个二手房交易平台数据不完全统计，珠江新城在过去的7月里共成交25套二手房，成交总价突破千万元级别的有10套。进入8月，珠江新城单是上半月的二手房成交量就达到27套，有15套房源成交总价超千万元。从成交单价和产品面积来看，整体成交价为5.26万-20.44万元/平方米，面积超过100平方米的房源有14套。

对此，合富研究院高级分析师梁燕明表示，珠江新城当前的交投氛围有明显好转，该片区8月上半月的二手房成交量已经与7月相当，大部分的成交个案集中落在两至三户型房源上，预计本月的整体表现好于上个月。“不排除是部分业主优化家庭房屋资产，在换掉手中优质度较低的物业后，重新选择回到珠江新城置业，这些业主多数仍以片区内的物业升级为主。”

不同片区行情分化，优质小区盘源市场热度仍坚挺

从区域来看，越秀、南沙、黄埔三区二手房成交量出现不同幅度上涨，7月分别成交832宗、336宗、391宗，环比分别上涨5.9%、5.0%、6.3%。荔湾、白云、从化三区成交跌幅明显，当月分别成交673宗、794宗、314宗，环比分别下降10.7%、8.1%、9.8%。番禺区则以1150宗的成交量夺得全市榜首，其中钟村、洛溪两个板块凭借着交通、生活配套等优势吸引不少刚需客户群。

中原地产研发部研究经理熊小洪告诉记者，越秀区的学位房源较多，适逢楼市交易淡季，业主的叫价心态没有前期强硬，而买方多以刚需型业主为主，往往会选择在这一时期入场。至于南沙、黄埔两区在过去一个月里开盘推新力度较少，部分买家自然而然转移到二手房市场。

梁燕明指出，相较于全市而言，南沙、黄埔两区在二手房市场的月成交量相对较少，近两个月基本保持在300多套。这两个区域二手市场竞争较为激烈，尤其是刚需户型市场上。二手房业主挂牌的房子，不仅要与同时期的二手房源竞争，还会面临着一手房市场不断增多的刚需项目带来的挑战。对于这些业主来说，能够成交的房源都是让价幅度比较大的。

虽然整体二手房市场有所降温，但局部片区的个别小区仍保持着较高的市场热度。记者梳理广州市房地产中介协会发布的近三个月网签宗数前10的二手小区发现，这些小区成交均价在2万-8万元/㎡之间，成交周期在1个月左右。具体来看，位于白云大道北板块的岭南新世界近三个月成交109套，成交均价为43041元/平方米，7月网签宗数环比增长44.83%。海珠区的金碧花园也常驻榜单前三，该小区近三个月成交100套，成交均价为42637元/平方米，7月网签宗数环比增长达到35.71%。天河公园板块的华景新城成交均价较高，为59070元/平方米，近三个月也成交了47套。

业主心态有所松动，普遍有8%-10%议价空间

今年以来，广州二手房市场放盘量持续上升，目前全市的二手房挂牌量超过13万套。当记者近期以置业者身份咨询行情时，来自不同片区的多名房产中介均表示，在各种利好消息刺激下市场人气正逐渐恢复，部分房源仍有一定让价幅度，适合刚需型和置换型业主“上车”。

以岭南新世界的一套建筑面积约110平方米的三房两厅户型为例，该房源自2021年底挂牌以来，挂牌总价从568万元一路降至今年8月份的488万元。在最近两个月时间里，房源让价幅度就有10万元。一名熟悉该房源的中介人员表示，现在业主心态有所松动，愿意让价成交。

广州中原研究发展部的观点认为，受目前市场去化缓慢的影响，业主对后市预期不乐观，不少优质盘源议价空间基本能达10%左右，目前市面上涌现了不少优质笋盘。若后市调控利好出台刺激，有望修复客户入市信心，加快刚需、改善需求释出，月度成交量或有望重回9000套以上水平，二手住宅网签均价也将持续维稳。

梁燕明同样持相似观点。她认为，目前二手市场的平均议价空间达到8%以上，已经超过了去年底的最大议价空间（约7%左右）幅度，对于买家入市有着较好的推动作用。今年以来，二手房放盘量持续增多，反映了业主出货积极性，但也面临着结构性问题即大部分房源以“老破小”居多，业主出手较难。待到后续具体政策如住房换购税费减免落地后，或能释放到一部分的购买力回到二手房市场。

记者 梁茹欣